Farre+Stevenson Architettura svolge rilievi architettonici di edifici, unità immobiliari, spazi aperti e complessi esistenti, trasformando le misure e le informazioni raccolte sul posto in una rappresentazione verificata e utilizzabile per la progettazione, le pratiche edilizie, la due diligence, il restauro e la gestione dell’immobile.
Lo studio ha sede a Roma e opera per incarichi in Italia e all’estero. Il rilievo viene impostato in relazione alle caratteristiche dell’edificio e agli obiettivi dell’incarico: non tutte le attività richiedono la stessa precisione, lo stesso livello di dettaglio o le medesime tecniche di acquisizione.
Conoscere lo stato reale dell’edificio
Un progetto affidabile deve partire dalla conoscenza dello stato dei luoghi. Disegni catastali, elaborati storici, precedenti progetti e documentazione amministrativa possono costituire fonti utili, ma non sostituiscono la verifica diretta dell’immobile.
Il rilievo architettonico consente di documentare le effettive caratteristiche geometriche e costruttive dello spazio, individuando eventuali differenze rispetto agli elaborati disponibili e fornendo una base attendibile per le successive decisioni progettuali e amministrative.
L’attività può riguardare:
- appartamenti e abitazioni;
- edifici residenziali e complessi condominiali;
- negozi, ristoranti, uffici e spazi professionali;
- immobili commerciali, ricettivi e produttivi;
- edifici pubblici e spazi destinati alla collettività;
- edifici storici e beni di interesse culturale;
- giardini, terrazze, corti e spazi aperti;
- parti comuni, facciate, coperture e organismi edilizi complessi.
Rilievo per progettazione e ristrutturazione
Negli interventi di ristrutturazione, recupero e rifunzionalizzazione, il rilievo costituisce la base sulla quale vengono sviluppati lo stato di fatto, le demolizioni, le nuove opere e le verifiche dimensionali del progetto.
La restituzione può documentare:
- dimensioni degli ambienti e rapporti tra gli spazi;
- spessori murari, pilastri, setti e altri elementi costruttivi riconoscibili;
- porte, finestre, aperture e quote dei davanzali;
- altezze interne, controsoffitti, dislivelli e variazioni di quota;
- scale, rampe, balconi, terrazze e coperture;
- elementi impiantistici visibili e principali interferenze;
- materiali, finiture e caratteristiche significative dell’esistente;
- deformazioni, irregolarità e condizioni che possono influire sul progetto.
La profondità dell’indagine viene definita prima dell’avvio dell’attività, così da produrre un rilievo proporzionato alle esigenze reali dell’incarico.
Rilievo per pratiche edilizie e verifiche di conformità
Il rilievo può essere utilizzato per predisporre pratiche edilizie, ricostruire lo stato attuale dell’immobile e confrontarlo con i titoli e gli elaborati autorizzati.
In questi casi, la misurazione non è finalizzata soltanto alla progettazione, ma anche all’individuazione di eventuali difformità tra:
- stato dei luoghi;
- progetto assentito;
- documentazione catastale;
- precedenti pratiche edilizie;
- elaborati allegati a sanatorie, condoni o agibilità.
Il confronto può evidenziare modifiche distributive, spostamenti di aperture, variazioni dimensionali, ampliamenti, frazionamenti, fusioni, cambi d’uso e altre trasformazioni da sottoporre a valutazione tecnico-amministrativa.
Il rilievo documenta la realtà fisica dell’immobile, ma non determina da solo la sua conformità. Lo stato legittimo deve essere ricostruito attraverso l’esame coordinato dei titoli edilizi e della disciplina applicabile.
Rilievo per due diligence immobiliare
Nell’ambito di una compravendita o di un investimento immobiliare, il rilievo consente di verificare la consistenza effettiva del bene e di confrontarla con la documentazione fornita dalla proprietà.
L’attività può supportare:
- verifica preliminare delle superfici e della distribuzione;
- confronto tra stato reale, catasto e titoli edilizi;
- individuazione delle principali difformità geometriche;
- valutazione della fattibilità di future trasformazioni;
- documentazione delle condizioni dell’immobile al momento dell’analisi;
- predisposizione di elaborati da allegare alla relazione tecnica.
Rilievo di edifici storici
Negli edifici storici il rilievo non può limitarsi alla semplificazione geometrica degli spazi. Irregolarità, deformazioni, differenze negli spessori, discontinuità costruttive e stratificazioni possono costituire informazioni essenziali per comprendere la storia e il comportamento dell’edificio.
In relazione alle finalità dell’incarico, l’analisi può comprendere:
- geometria degli ambienti e degli elementi architettonici;
- caratteristiche tipologiche e distributive;
- tecniche costruttive riconoscibili;
- materiali e finiture significative;
- trasformazioni e fasi storiche leggibili;
- fenomeni di degrado e alterazione visibili;
- rapporti con documenti d’archivio ed elaborati storici.
Il rilievo può quindi costituire la base per interventi di restauro, conservazione, valorizzazione e modellazione HBIM.
Metodi e strumenti di acquisizione
Le tecniche utilizzate vengono selezionate in relazione all’estensione, alla complessità e alla precisione richiesta. Il lavoro può integrare misurazioni dirette, distanziometri elettronici, controlli altimetrici, acquisizioni fotografiche e altri strumenti digitali compatibili con le condizioni dell’immobile.
Per edifici o parti complesse, il rilievo può essere integrato con nuvole di punti provenienti da laser scanner o fotogrammetria, acquisite direttamente o mediante il coordinamento con operatori specializzati.
La disponibilità di una tecnologia non determina automaticamente la qualità del risultato. Ogni dato deve essere controllato, interpretato e ricondotto a un sistema geometrico coerente con gli obiettivi dell’incarico.
Controllo delle misure e affidabilità del dato
Il rilievo non consiste in una semplice successione di misure isolate. Le dimensioni raccolte devono essere sottoposte a verifiche di coerenza, chiusure geometriche, confronti incrociati e controlli tra quote orizzontali e verticali.
Particolare attenzione viene dedicata a:
- definizione dei riferimenti e delle quote principali;
- controllo delle diagonali e delle chiusure geometriche;
- verifica dei dislivelli e delle relazioni altimetriche;
- individuazione di pareti fuori squadro o non parallele;
- distinzione tra dato misurato, dato documentale e dato stimato;
- segnalazione delle parti non accessibili o non direttamente verificabili;
- coerenza tra rilievo, fotografie e restituzione grafica.
Quando una misura non può essere verificata con sufficiente attendibilità, questa condizione viene esplicitata negli elaborati o nella documentazione di accompagnamento.
Restituzione grafica bidimensionale
Le informazioni acquisite vengono organizzate in elaborati grafici calibrati sulle finalità del lavoro. La restituzione bidimensionale può comprendere:
- piante quotate;
- prospetti e sezioni;
- schemi delle coperture e degli spazi esterni;
- individuazione di superfici, altezze e volumi;
- abachi di aperture ed elementi significativi;
- elaborati di confronto con progetti o documenti esistenti;
- file CAD e tavole PDF pronte per la consultazione o la stampa.
La rappresentazione viene sviluppata con un livello di dettaglio coerente con la scala grafica e con le decisioni che dovranno essere assunte sulla base del rilievo.
Restituzione tridimensionale e modello BIM/HBIM
Quando richiesto, il rilievo può essere restituito anche attraverso un modello tridimensionale o informativo BIM/HBIM.
Il modello può supportare:
- comprensione spaziale dell’edificio;
- sviluppo del progetto architettonico;
- coordinamento tra architettura, strutture e impianti;
- gestione delle fasi esistente, demolizione e nuova costruzione;
- produzione coordinata di piante, sezioni e prospetti;
- associazione di dati e documenti agli elementi rilevati;
- digitalizzazione e gestione del patrimonio esistente.
Il passaggio dal rilievo al modello non è automatico: richiede interpretazione, selezione delle informazioni e definizione del livello di dettaglio realmente utile.
Rilievo fotografico e documentazione dello stato dei luoghi
Le fotografie costituiscono parte integrante della documentazione del rilievo. Consentono di registrare materiali, finiture, elementi costruttivi, condizioni di conservazione e dettagli non completamente esprimibili attraverso i soli elaborati geometrici.
Quando necessario, le immagini possono essere ordinate per ambiente, prospetto, elemento o tema di indagine e collegate alla restituzione grafica o alla relazione tecnica.
Elaborati e formati di consegna
In funzione dell’incarico, la consegna può comprendere:
- elaborati PDF;
- disegni CAD in formato DWG o equivalente;
- modelli tridimensionali;
- modelli BIM e file IFC;
- abachi, tabelle e dati dimensionali;
- documentazione fotografica organizzata;
- relazioni e note sulle condizioni di acquisizione;
- eventuali nuvole di punti nei formati concordati.
Formati, scale, precisione e livello di dettaglio vengono definiti prima dell’avvio del lavoro, in modo da rendere gli elaborati effettivamente compatibili con l’uso previsto.
Un rilievo proporzionato all’incarico
Un rilievo destinato a una ristrutturazione interna non richiede necessariamente le stesse procedure previste per un edificio storico, una verifica di conformità o la modellazione di un complesso immobiliare.
Prima dell’attività vengono quindi individuati:
- finalità del rilievo;
- parti dell’immobile da acquisire;
- precisione richiesta;
- documentazione disponibile;
- livello di dettaglio della restituzione;
- formati di consegna;
- eventuali limiti di accessibilità e verificabilità.
Questo approccio consente di evitare sia un rilievo insufficiente, sia un’attività sovradimensionata rispetto alle reali esigenze della committenza.
Farre+Stevenson Architettura svolge rilievi architettonici e restituzioni digitali per interventi a Roma, in Italia e all’estero, con attività definite in relazione alle caratteristiche dell’immobile e agli obiettivi dell’incarico.