Farre+Stevenson Architettura svolge attività di due diligence immobiliare e urbanistico-edilizia a Roma e in Italia, assistendo proprietari, acquirenti, investitori, società e professionisti nella valutazione tecnica degli immobili prima di una compravendita, di un investimento o dell’avvio di un progetto di trasformazione.
La due diligence consente di ricostruire in modo documentato la storia edilizia e amministrativa del bene, verificare la coerenza tra titoli, stato dei luoghi e documentazione catastale, individuare eventuali difformità e valutare i rischi che potrebbero incidere sulla commerciabilità, sulla trasformabilità e sul valore dell’immobile.
Conoscere l’immobile prima di assumere decisioni
L’acquisto o la valorizzazione di un immobile non dovrebbe basarsi esclusivamente sulla consistenza catastale, sull’aspetto visibile dei luoghi o sulla documentazione fornita dalla proprietà. Prima di assumere impegni economici è necessario verificare quale sia lo stato legittimo del bene, quali interventi siano stati autorizzati nel tempo e se esistano criticità edilizie, urbanistiche, paesaggistiche, strutturali o catastali.
La due diligence non si limita quindi a una verifica formale dei documenti disponibili, ma mette in relazione:
- titoli edilizi e relativi elaborati progettuali;
- stato attuale dell’immobile;
- documentazione catastale storica e vigente;
- disciplina urbanistica applicabile;
- vincoli e tutele eventualmente presenti;
- precedenti interventi, sanatorie, condoni e procedimenti amministrativi;
- possibilità di regolarizzazione o trasformazione futura.
Quando è utile una due diligence immobiliare
L’analisi può essere richiesta in differenti fasi e per diverse finalità:
- prima dell’acquisto di un appartamento, di un edificio o di un complesso immobiliare;
- prima della vendita, per verificare anticipatamente eventuali criticità;
- nell’ambito di investimenti e operazioni di sviluppo immobiliare;
- prima di una ristrutturazione, di un cambio d’uso o di un ampliamento;
- per la valorizzazione o rifunzionalizzazione di immobili esistenti;
- nell’ambito di divisioni, successioni, conferimenti o operazioni societarie;
- per immobili commerciali, ricettivi, produttivi e destinati ad attività aperte al pubblico;
- in presenza di documentazione incompleta, difformità note o dubbi sullo stato legittimo.
Ricostruzione della storia edilizia e amministrativa
Una parte centrale dell’incarico consiste nella ricostruzione cronologica dei titoli e degli interventi che hanno interessato l’immobile. La documentazione viene analizzata nel suo insieme, evitando di attribuire automaticamente al solo catasto una funzione probatoria che non gli compete in materia edilizia.
Quando necessario, lo studio può assistere la committenza nella ricerca e acquisizione dei documenti presso gli archivi e gli enti competenti, esaminando licenze, concessioni, permessi di costruire, autorizzazioni, DIA, SCIA, CILA, sanatorie, condoni, agibilità, collaudi, elaborati grafici e precedenti catastali.
Verifica dello stato legittimo e delle difformità
La documentazione acquisita viene confrontata con lo stato dei luoghi attraverso l’esame degli elaborati disponibili e, quando necessario, mediante sopralluogo e rilievo.
L’analisi può evidenziare:
- modifiche distributive interne;
- variazioni di sagoma, prospetto, superficie o volume;
- ampliamenti, chiusure, frazionamenti o fusioni;
- cambi di destinazione d’uso;
- opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo;
- incongruenze tra progetto assentito, catasto e stato reale;
- carenze documentali che richiedono ulteriori approfondimenti.
Ogni criticità viene valutata in relazione alla sua natura, alla data presumibile di realizzazione, alla disciplina applicabile e alle possibili conseguenze sull’operazione immobiliare o sul progetto previsto.
Vincoli urbanistici, paesaggistici e culturali
La due diligence comprende, in funzione dell’incarico, l’inquadramento urbanistico e la verifica dei principali vincoli che possono condizionare l’utilizzo e la trasformazione dell’immobile.
Per gli immobili situati a Roma, l’analisi può riguardare il Piano Regolatore Generale, la Carta per la Qualità, il Piano Territoriale Paesistico Regionale, le tutele culturali, archeologiche e paesaggistiche