Farre+Stevenson Architettura svolge studi di fattibilità tecnico-urbanistica ed edilizia per verificare, prima dello sviluppo completo del progetto, se una trasformazione immobiliare possa essere realizzata, a quali condizioni e attraverso quali procedure. Lo studio opera a Roma, in Italia e per committenze internazionali interessate a investimenti o interventi sul territorio italiano.
Lo studio di fattibilità consente di confrontare le esigenze della committenza con le condizioni reali dell’immobile, la disciplina urbanistica ed edilizia, i vincoli presenti, i requisiti tecnici e le risorse economiche disponibili.
L’obiettivo non è anticipare artificialmente tutte le fasi della progettazione, ma individuare tempestivamente le condizioni che possono rendere un intervento realizzabile, modificarne l’impostazione oppure sconsigliarne lo sviluppo.
Verificare prima di progettare
Molte operazioni immobiliari vengono avviate partendo da una soluzione desiderata senza averne prima verificato la compatibilità con l’edificio e con la normativa applicabile. Questo può determinare revisioni tardive, costi non previsti, ritardi autorizzativi o l’impossibilità di realizzare parte del programma.
Lo studio di fattibilità permette invece di affrontare fin dall’inizio le domande essenziali:
- l’intervento è urbanisticamente ed ediliziamente ammissibile?
- lo stato attuale dell’immobile è sufficientemente documentato?
- esistono difformità o criticità pregresse?
- sono presenti vincoli paesaggistici, culturali o altre forme di tutela?
- quali titoli, autorizzazioni e pareri saranno necessari?
- l’edificio possiede i requisiti dimensionali, funzionali e tecnici richiesti?
- esistono alternative progettuali più semplici o più affidabili?
- quali approfondimenti devono precedere la progettazione definitiva?
Differenza tra studio di fattibilità, due diligence e progettazione
Lo studio di fattibilità è collegato alla due diligence e alla progettazione architettonica, ma svolge una funzione distinta.
- La due diligence ricostruisce e valuta la situazione esistente, individuando titoli, difformità, vincoli e rischi dell’immobile.
- Lo studio di fattibilità verifica se una trasformazione futura possa essere realizzata e secondo quali condizioni.
- La progettazione sviluppa nel dettaglio la soluzione scelta, definendone aspetti architettonici, tecnici ed esecutivi.
In alcuni incarichi le tre attività possono essere svolte in sequenza; in altri casi è sufficiente un approfondimento preliminare limitato alla decisione che la committenza deve assumere.
Quando è utile uno studio di fattibilità
Lo studio può essere richiesto prima di:
- acquistare un immobile da trasformare;
- avviare una ristrutturazione complessa;
- frazionare o fondere unità immobiliari;
- modificare la destinazione d’uso;
- ampliare o sopraelevare un edificio;
- recuperare sottotetti, locali accessori o superfici inutilizzate;
- insediare una nuova attività commerciale o professionale;
- aprire un ristorante, una struttura ricettiva o un’attività aperta al pubblico;
- trasformare un edificio storico o soggetto a tutela;
- valutare un investimento o un’operazione di sviluppo immobiliare;
- partecipare a una procedura di acquisizione, locazione o valorizzazione di un bene.
Analisi preliminare dell’immobile
La prima fase riguarda la comprensione del bene e della documentazione disponibile. In relazione all’incarico possono essere esaminati:
- titoli edilizi e relativi elaborati grafici;
- documentazione catastale storica e vigente;
- agibilità, collaudi e precedenti autorizzazioni;
- condoni, sanatorie e procedimenti edilizi pregressi;
- rilievi e disegni dello stato attuale;
- atti di provenienza e documenti forniti dalla proprietà;
- strumenti urbanistici e norme applicabili;
- vincoli e tutele presenti sull’immobile o sull’area.
Quando i documenti non sono sufficienti, lo studio individua gli approfondimenti necessari, evitando di formulare conclusioni definitive su dati incompleti o non verificati.
Verifica dello stato legittimo
La fattibilità di un intervento dipende anche dalla corretta ricostruzione dello stato legittimo dell’immobile. Non è sufficiente che la configurazione attuale coincida con la planimetria catastale: occorre verificare i titoli edilizi, gli elaborati autorizzati e gli altri documenti utili alla ricostruzione della storia del bene.
Questa verifica può evidenziare:
- difformità distributive o dimensionali;
- modifiche di prospetto o delle aperture;
- ampliamenti e variazioni di superficie o volume;
- frazionamenti, fusioni o cambi di destinazione d’uso;
- interventi privi di documentazione sufficiente;
- necessità di sanatoria, ripristino o ulteriore ricerca documentale.
Le eventuali criticità pregresse vengono valutate prima di considerare realizzabile la trasformazione futura.
Compatibilità urbanistica ed edilizia
Lo studio verifica la compatibilità preliminare dell’intervento con la disciplina applicabile all’immobile e all’area.
L’analisi può riguardare:
- destinazioni d’uso ammesse;
- categorie di intervento consentite;
- superfici, volumi e capacità edificatoria;
- altezze, distacchi e rapporti con i confini;
- requisiti dei locali e degli spazi accessori;
- dotazioni di parcheggi e standard eventualmente richiesti;
- compatibilità con regolamenti edilizi e norme locali;
- procedura edilizia presumibilmente necessaria.
La verifica viene svolta con il livello di approfondimento compatibile con la fase preliminare e non sostituisce le attività progettuali, specialistiche o istruttorie richieste nelle fasi successive.
Vincoli e autorizzazioni
La presenza di un vincolo non impedisce necessariamente l’intervento, ma può limitarne le caratteristiche, richiedere specifiche autorizzazioni o influire sui tempi e sugli elaborati necessari.
In relazione al caso possono essere considerate:
- tutele paesaggistiche;
- vincoli culturali e monumentali;
- prescrizioni relative al centro storico;
- tutele archeologiche;
- discipline relative agli edifici o ai tessuti di interesse storico;
- vincoli idrogeologici, ambientali o territoriali;
- regolamenti condominiali e limitazioni di natura privatistica da sottoporre ai consulenti competenti.
Lo studio individua gli enti e i soggetti che potrebbero essere coinvolti, distinguendo le verifiche preliminari dai pareri e dalle autorizzazioni che potranno essere ottenuti soltanto attraverso i relativi procedimenti.
Fattibilità di ristrutturazioni e trasformazioni interne
Per abitazioni, uffici e immobili esistenti, lo studio può valutare preliminarmente la possibilità di modificare la distribuzione, integrare nuovi servizi, intervenire sugli impianti o migliorare la funzionalità degli spazi.
L’analisi considera:
- caratteristiche distributive e dimensionali;
- presenza di strutture e cavedi;
- posizione degli scarichi e delle reti impiantistiche;
- rapporti aeroilluminanti e requisiti igienico-sanitari;
- accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;
- compatibilità delle opere con le parti comuni;
- eventuali tutele dell’edificio;
- livello di invasività e complessità dei lavori.
Frazionamenti e fusioni
La possibilità di dividere o accorpare unità immobiliari deve essere valutata considerando non soltanto la distribuzione interna, ma anche gli accessi, gli impianti, i requisiti dei nuovi locali, le parti comuni e la disciplina urbanistica ed edilizia.
Lo studio può analizzare:
- numero e configurazione delle unità ottenibili;
- accessi autonomi e percorsi comuni;
- requisiti dimensionali e funzionali;
- possibilità di realizzare cucine e servizi;
- separazione e adeguamento degli impianti;
- necessità di opere sulle parti comuni;
- coerenza con i titoli e con la consistenza autorizzata;
- adempimenti edilizi e catastali conseguenti.
Cambi di destinazione d’uso
Il cambio di destinazione d’uso richiede la verifica congiunta della disciplina urbanistica, delle caratteristiche dell’edificio e dei requisiti previsti per la nuova funzione.
L’analisi può riguardare:
- ammissibilità della nuova destinazione;
- eventuale rilevanza urbanistica del cambio d’uso;
- requisiti dimensionali e igienico-sanitari;
- accessibilità, sicurezza e prevenzione incendi;
- dotazioni di servizi e spazi accessori;
- impatto sugli impianti e sulla struttura;
- autorizzazioni amministrative connesse all’attività;
- eventuali oneri e adeguamenti richiesti.
La fattibilità edilizia del cambio d’uso deve inoltre essere distinta dalla successiva possibilità di esercitare una specifica attività economica, che può richiedere ulteriori autorizzazioni e verifiche settoriali.
Nuove attività commerciali, ricettive e professionali
Prima di acquistare o locare un locale per una nuova attività è opportuno verificare se lo spazio sia effettivamente compatibile con l’uso previsto.
Lo studio può esaminare:
- destinazione d’uso e legittimità del locale;
- superfici e altezze disponibili;
- accessi, percorsi e uscite;
- servizi igienici e locali accessori;
- accessibilità per utenti e personale;
- ventilazione, aspirazione e requisiti impiantistici;
- possibilità di installare attrezzature e impianti specifici;
- rapporti con facciate, insegne, canne fumarie e parti comuni;
- eventuali procedimenti sanitari, commerciali o antincendio.
Questa analisi riduce il rischio di scegliere un immobile che richieda adeguamenti sproporzionati o che non consenta l’attività programmata.
Edifici storici e immobili sottoposti a tutela
Negli immobili storici la fattibilità deve considerare il rapporto tra trasformazione, conservazione e procedimenti autorizzativi.
Possono essere valutati:
- caratteri tipologici e costruttivi dell’edificio;
- elementi architettonici da preservare;
- compatibilità delle nuove opere con la materia esistente;
- reversibilità e riconoscibilità degli interventi;
- possibilità di integrare nuovi impianti;
- limiti alle modifiche di facciate, coperture e parti comuni;
- documentazione e autorizzazioni necessarie;
- eventuale coinvolgimento di restauratori e altri specialisti.
Valutazione tecnica preliminare
Lo studio di fattibilità può comprendere una prima valutazione delle condizioni tecniche che incidono sull’intervento, individuando gli aspetti da approfondire con i professionisti competenti.
In relazione al progetto possono essere esaminati:
- possibili interferenze con strutture esistenti;
- necessità di verifiche statiche o sismiche;
- compatibilità con gli impianti presenti;
- esigenze energetiche e prestazionali;
- condizioni delle coperture e dell’involucro;
- presenza di umidità, degrado o materiali da caratterizzare;
- necessità di indagini, saggi e rilievi specialistici;
- possibili difficoltà logistiche ed esecutive.
Lo studio architettonico non sostituisce le verifiche strutturali, impiantistiche, geologiche o specialistiche, ma ne individua l’eventuale necessità e ne coordina l’integrazione nel processo.
Alternative progettuali
Uno studio di fattibilità non dovrebbe limitarsi a una risposta astratta positiva o negativa. Quando possibile, vengono confrontati scenari alternativi capaci di soddisfare in modo diverso le esigenze della committenza.
Le alternative possono differenziarsi per:
- estensione e complessità delle opere;
- grado di trasformazione dell’immobile;
- procedure autorizzative necessarie;
- tempi presumibili;
- costi e rischi di esecuzione;
- necessità di interventi strutturali o impiantistici;
- compatibilità con vincoli e caratteristiche dell’edificio;
- possibilità di suddividere l’intervento in fasi.
Il confronto aiuta la committenza a scegliere una soluzione proporzionata agli obiettivi e alle risorse disponibili.
Valutazione preliminare di tempi e costi
Nella fase di fattibilità è possibile formulare soltanto valutazioni preliminari, basate sul livello di conoscenza disponibile e sulle ipotesi progettuali considerate.
L’analisi può individuare:
- principali categorie di lavorazione;
- opere necessarie e opere opzionali;
- possibili interventi specialistici;
- procedure amministrative presumibili;
- tempi necessari per rilievi, progettazione e autorizzazioni;
- fattori che possono determinare maggiori costi o ritardi;
- livello di approfondimento richiesto per una stima più attendibile.
Le valutazioni preliminari non sostituiscono il computo metrico estimativo o il programma operativo sviluppati nelle successive fasi progettuali.
Esiti dello studio di fattibilità
Le conclusioni vengono formulate in modo proporzionato alla documentazione acquisita e al livello di approfondimento svolto.
L’esito può indicare che l’intervento risulta:
- preliminarmente fattibile, sulla base delle verifiche eseguite;
- fattibile con condizioni, subordinatamente a modifiche, autorizzazioni o interventi specifici;
- subordinato ad approfondimenti, quando mancano documenti, rilievi o verifiche specialistiche;
- caratterizzato da criticità rilevanti, che incidono su tempi, costi o convenienza;
- non consigliabile nella configurazione proposta, quando i limiti individuati rendono opportuno modificare o abbandonare l’ipotesi iniziale.
Lo studio non sostituisce i provvedimenti degli enti competenti e non può garantire anticipatamente il rilascio di autorizzazioni, ma consente di impostare il processo su basi tecniche e documentali più affidabili.
Relazione di fattibilità
In relazione all’incarico, l’esito può essere restituito mediante una relazione contenente:
- descrizione dell’immobile e del programma proposto;
- elenco dei documenti esaminati;
- inquadramento urbanistico ed edilizio;
- indicazione dei vincoli e delle autorizzazioni presumibili;
- analisi dei requisiti tecnici e funzionali;
- criticità e documenti mancanti;
- alternative progettuali considerate;
- valutazione preliminare di tempi e complessità;
- conclusioni e attività successive consigliate.
La relazione può essere accompagnata da schemi distributivi, elaborati grafici, tabelle comparative e immagini utili a rendere comprensibili le diverse ipotesi.
Studi di fattibilità a Roma e in Italia
A Roma la fattibilità degli interventi deve confrontarsi con edifici e tessuti molto differenti: centro storico, immobili sottoposti a tutela, edifici del Novecento, quartieri consolidati, aree produttive e contesti interessati da discipline urbanistiche specifiche.
Lo studio integra l’analisi dell’immobile con la verifica dei titoli edilizi, dello stato legittimo, degli strumenti urbanistici e delle procedure applicabili.
Per incarichi in altre parti d’Italia, le verifiche vengono sviluppate con riferimento alla disciplina regionale e locale competente, coinvolgendo quando necessario professionisti e consulenti del territorio.
Committenze italiane e internazionali
Farre+Stevenson segue proprietari, acquirenti, investitori e società italiane e straniere. L’attività professionale viene svolta in italiano e in inglese.
Per clienti residenti all’estero, lo studio può coordinare l’acquisizione dei documenti, i sopralluoghi, il confronto con agenti immobiliari, venditori, notai, legali e specialisti, fornendo un riferimento tecnico locale durante la valutazione dell’operazione.
Definire correttamente il livello di approfondimento
Lo studio di fattibilità viene calibrato sulla decisione da assumere. Una verifica preliminare per la ristrutturazione di un appartamento richiede attività differenti rispetto alla trasformazione di un edificio storico, all’apertura di una struttura ricettiva o a un investimento immobiliare complesso.
Prima dell’incarico vengono pertanto definiti:
- obiettivi della verifica;
- documentazione disponibile;
- parti dell’immobile da esaminare;
- livello di approfondimento richiesto;
- eventuali sopralluoghi e rilievi;
- specialisti da coinvolgere;
- contenuti e limiti della relazione conclusiva.
Farre+Stevenson Architettura svolge studi di fattibilità tecnico-urbanistica ed edilizia per interventi a Roma e in Italia, supportando la committenza prima dell’acquisto, dell’investimento o dell’avvio della progettazione.